Häufige Fragen zur Abschaffung vom Eigenmietwert
Was ist der Eigenmietwert?
Wer in der Schweiz im Eigenheim wohnt, muss den sogenannten Eigenmietwert als Einkommen versteuern. Dabei handelt es sich um ein „fiktives Einkommen“: Da Sie keine Miete zahlen, erzielen Sie einen Nutzungsvorteil, der steuerlich wie Bargeld behandelt wird. In der Regel werden dafür 60 bis 70 Prozent der Miete veranschlagt, die Sie bei einer Fremdvermietung erzielen könnten. Der Grund für diese Regelung ist die steuerliche Gerechtigkeit.
Hausbesitzer dürfen in ihrer Steuererklärung hohe Abzüge für Hypothekarzinsen und Unterhaltskosten geltend machen, Vorteile, die Mieterinnen und Mietern nicht zustehen. Um dieses Privileg auszugleichen und beide Gruppen solidarisch gleichzustellen, wird der Eigenmietwert als Gegenpol zu den Abzügen besteuert. Das Wohnen im eigenen Haus wird somit als „Naturaleinkommen“ gewertet, da die ersparte Miete wirtschaftlich gesehen ein Gewinn ist.
Wann wird in der Schweiz der Eigenmietwert abgeschafft?
Die Abschaffung des Eigenmietwerts verändert die steuerliche Landschaft grundlegend. Wie sich der Systemwechsel im Einzelfall auswirkt, hängt von individuellen Faktoren ab. Nach einer Übergangsphase bis Ende 2028 tritt die Reform per 1. Januar 2029 in Kraft. Bis zum Inkrafttreten gelten die bisherigen steuerlichen Regeln weiter.
Was ändert sich künftig?
Wer Immobilien besitzt und selbst nutzt, muss künftig keinen Eigenmietwert mehr versteuern. Folgende Steuerabzüge entfallen: Insbesondere der Abzug für Unterhaltskosten, der Schuldzinsabzug (mit Ausnahmen) sowie der Bundesabzug für energetische Sanierungen.
Lohnt sich eine Renovation vor 2029?
In vielen Fällen ja, da werterhaltende Unterhaltskosten bei selbstgenutzten Liegenschaften bis Ende 2028 noch steuerlich abzugsfähig sind.
Sollte ich grössere Sanierungen aufteilen?
Oft ja. Eine Verteilung auf mehrere Steuerjahre kann aufgrund der Steuerprogression finanziell vorteilhafter sein. Genau deshalb lohnt es sich, sich jetzt darum zu kümmern um das Zeitfenster bis zur Abschaffung noch optimal zu nutzen.
Bei meinem Eigenheim besteht Modernisierungsbedarf, wie gehe ich jetzt vor?
Falls Sie einen Umbau oder eine Renovation planen, kann es ratsam sein, dies jetzt in der Übergangsphase zu machen. Jetzt profitieren Sie noch von den Steuerabzügen und können bei einer vorausschauenden Planung etappiert renovieren und so die Kosten auf mehrere Steuerjahre verteilen.
Wie sollte ich als Immobilienbesitzer:in bis zur Systemumstellung vorgehen?
Sind energetische Massnahmen nach Inkrafttreten des neuen Steuerregimes noch steuerlich absetzbar?
Bei der Bundessteuer ist das nicht mehr möglich. Die Kantone können die Abzüge jedoch noch bis 2050 gewähren. In Zürich werden auf kantonaler und kommunaler Ebene Hauseigentümer:innen finanziell mit Fördergeldern unterstützt.
Können weiterhin Fördergelder für Dämmungen beantragt werden?
Ja, auf kantonaler Ebene können weiterhin Fördergelder beantragt werden. Um diese Fördergelder für eine Wärmedämmung beantragen zu können müssen einige Bedingungen erfüllt sein:
- Fördergesuch muss vor Baubeginn (Anbringung der Dämmung) eingereicht werden.
- Förderberechtig sind nur beheizte Gebäude mit Baubewilligungsjahr vor 2000.
- Neue Auf- und Anbauten sowie Aufstockungen sind nicht förderberechtigt.
- Aussenwände, die vollständig abgerissen werden und an gleicher Stelle wieder aufgebaut werden, sind nicht förderberechtigt. Böden gegen das Erdreich und Dächer (sofern die Fassade bestehen bleibt) können gefördert werden.
- Gleichzeitig können Fördergelder für einen Heizungsersatz beantragt werden sowie Subventionen aus kommunalen Förderprogrammgen bezogen werden.
Wie werden Wärmedämmungen im Kanton Zürich gefördert?
Aktuell unterstützt der Kanton Zürich Wohneigentümer:innen bei der Wärmedämmung von Dächern und Wänden mit Beratung und Finanzierung. Im Überblick sind dies folgende Leistungen:
- Wärmedämmung Dach, Wand und Boden gegen Aussenklima oder Erdreich: CHF 40.-/m2 wärmegedämmtem Bauteil
- Zusatzbeitrag gleichzeitige Installation einer Photovoltaikanlage: CHF 20.-/m2 Modulfläche
- Bonus Gebäudehülleneffizienz: Wer die gesamte Gebäudehülle modernisiert, erhält einen Bonus. Für diesen muss ein zusätzliches Fördergesuch eingereicht werden.
- Der Förderbeitrag wird auf max. 50% der für die Umsetzung der Massnahmen relevanten Investitionskosten gekürzt.
- Der maximale Förderbeitrag pro Gesuch beträgt CHF 500'000.-.
- Die Grenze für den U-Wert der geförderten Bauteile: U ≤ 0.20 W/m2K (Ausnahme bei Wand, Boden mehr als 2 m im Erdreich: U ≤0.25 W/m2K)
- U-Wert-Verbesserung geförderter Bauteile muss mindestens 0.07 W/m2K betragen.
- Für geschützte Bauteile können gegen Nachweis, dass die geforderten U-Werte nicht realisierbar sind, Erleichterungen bis max. 0.3 W/m2K gewährt werden.
- Bei einem Förderbeitrag ≥ CHF 10 000.– ist ein GEAK Plus Bericht, bzw. eine Gebäudeanalyse nach Pflichtenheft des BFE notwendig.
Weitere detaillierte Informationen zum Ablauf des Gesuchs, welche Unterlagen vor Baubeginn eingereicht werden müssen etc. finden Sie im Förderprogramm 2026 der Baudirektion Kanton Zürich.
