Eigenmietwert wird abgeschafft

Die Abschaffung des Eigenmietwerts verändert die steuerliche Landschaft grundlegend. Wie sich der Systemwechsel im Einzelfall auswirkt, hängt von individuellen Faktoren ab. Der Bundesrat hat nach seiner Sitzung vom 1. April beschlossen, dass die Initiate per 1. Januar 2029 in Kraft tritt. Bis zum Inkrafttreten gelten die bisherigen steuerlichen Regeln weiter.

Aktuell können bis zur Abschaffung des Eigenmietwertes jedes Jahr die effektiven Unterhaltskosten oder ein Pauschalabzug (10-20%) geltend gemacht werden. Der Pauschalabzug beträgt beim Bund und in den meisten Kantonen für bis zu zehn Jahre alte Liegenschaften 10 Prozent des Eigenmietwerts, für ältere Liegenschaften 20 Prozent (Quelle: VZ).

Werterhaltende Massnahmen können nur in dem Jahr geltend gemacht werden, in dem sie umgesetzt wurden (Datum auf Rechnung ist entscheidend). Arbeiten an der Immobilie die energiesparende oder umweltschonende Renovationen (zum Beispiel Fassadendämmung) beinhalten, müssen nicht innerhalb einer Steuerperiode abgezogen werden. Seit 2020 können diese Ausgaben auf bis zu drei Steuerperioden hintereinander verteilet werden. Für energetische Sanierungen lohnt es sich deshalb jetzt mit der Planung zu starten, damit die Ausführung noch in der Übergangszeit umgesetzt und abgezogen werden kann.

Stockwerkeigentum gibt es in der Schweiz seit 1965. Die ersten Gebäude sind heute 60 Jahre alt und dementsprechend sanierungsbedürftig. Bis zum Stichtag am 31. Dezember 2028 können Einlagen in den Erneuerungsfonds sowie werterhaltende und energiesparende Unterhaltsarbeiten vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden.

Was tun bei Stockwerkeigentum?

Prüfen Sie in Ihrer Stockwerkgemeinschaft eine befristete Erhöhung der Fondsbeiträge für die Jahre 2026 bis 2028. Wichtig ist hierbei: Die Erhöhung muss sachlich begründet sein zum Beispiel durch einen GEAK-Plus Bericht. Und nutzten Sie die Übergangszeit für anstehende Renovationen oder Sanierungen!

Auf Bundesebene fallen die Steuerabzüge für allgemeine energetische Sanierungen wie Fassadendämmungen, neue Fenster, Solaranlagen und Wärmepumpen mit dem Inkrafttreten der Initiative per 1. Januar 2029 weg. Kantone können diese Abzüge jedoch bis 2050 beibehalten (Ausnahme sind Zweitwohnungen) und so bleiben energetische Sanierungen auf kantonaler Ebene vorerst abzugsfähig (Stand Dezember 2025). Aktuell unterstützt der Kanton Zürich Wohneigentümer:innen bei der Wärmedämmung von Dächern und Wänden mit Beratung und Finanzierung (Quelle Förderprogramm 2026, Kanton Zürich).

Auf kantonaler Ebene müssen folgende Bedingungen vorhanden sein, um Fördergelder beantragen zu können:

• Fördergesuch muss vor Baubeginn (Anbringung der Dämmung) eingereicht werden.
• Förderberechtig sind nur beheizte Gebäude mit Baubewilligungsjahr vor 2000.
• Neue Auf- und Anbauten sowie Aufstockungen sind nicht förderberechtigt.
• Aussenwände, die vollständig abgerissen werden und an gleicher Stelle wieder aufgebaut werden, sind nicht förderberechtigt. Böden gegen das Erdreich und Dächer (sofern die Fassade bestehen bleibt) können gefördert werden.
• Gleichzeitig können Fördergelder für einen Heizungsersatz beantragt werden sowie Subventionen aus kommunalen Förderprogrammgen bezogen werden.

Fördermittel Kanton Zürich 2026 im Überblick

• Wärmedämmung Dach, Wand und Boden gegen Aussenklima oder Erdreich: CHF 40.-/m2 wärmegedämmtem Bauteil (Achtung: Fenster, Türen und Gebäudeteile gegen unbeheizte Räume wie Kellerdecke oder Estrichboden werden nicht gefördert)
• Zusatzbeitrag gleichzeitige Installation einer Photovoltaikanlage: CHF 20.-/m2 Modulfläche
• Bonus Gebäudehülleneffizienz: Wer die gesamte Gebäudehülle modernisiert, erhält einen Bonus. Für diesen muss ein zusätzliches Fördergesuch eingereicht werden.
• Der Förderbeitrag wird auf max. 50% der für die Umsetzung der Massnahmen relevanten Investitionskosten gekürzt.
• Der maximale Förderbeitrag pro Gesuch beträgt CHF 500'000.-.
• Die Grenze für den U-Wert der geförderten Bauteile: U ≤ 0.20 W/m2K (Ausnahme bei Wand, Boden mehr als 2 m im Erdreich: U ≤0.25 W/m2K)
• U-Wert-Verbesserung geförderter Bauteile muss mindestens 0.07 W/m2K betragen.
• Für geschützte Bauteile können gegen Nachweis, dass die geforderten U-Werte nicht realisierbar sind, Erleichterungen bis max. 0.3 W/m2K gewährt werden.
• Bei einem Förderbeitrag ≥ CHF 10 000.– ist ein GEAK Plus Bericht, bzw. eine Gebäudeanalyse nach Pflichtenheft des BFE notwendig.

Weitere detaillierte Informationen zum Ablauf des Gesuchs, welche Unterlagen vor Baubeginn eingereicht werden müssen etc. finden Sie im Förderprogramm 2026 der Baudirektion Kanton Zürich.

Während der Übergangsphase bis Ende 2028 können alle Massnahmen, die den bestehenden Zustand Ihres Wohneigentumes erhalten und steuerlich als werterhaltend gelten, abgezogen werden. Dies umfasst unter anderem die folgenden Arbeiten:

• Innenwände streichen
• Treppenhäuser auffrischen
• Schadstellen, Risse und Abplatzungen reparieren
• Keller und Estrich fachgerecht beschichten und schützen

Gipserarbeiten und Trockenbau

• Risse und beschädigte Verputze instandsetzen
• Trockenbauwände erneuern oder ergänzen
• Akustik- und Brandschutzverbesserungen im Bestand
• Reparaturarbeiten nach Wasserschäden

Bodenbeläge

• Parkett auffrischen und pflegen
• Ersatz von Bodenbelägen im gleichen Standard (Laminat mit Laminat ersetzen, Parkett mit Parkett etc.)
• Reparatur von Übergängen, Sockelleisten und Schwellen
• Bodenbeschichtungen in Keller oder Estrich

Fassaden

• Risse und Sockelsanierungen
• Neuanstrich
• Reinigung der Fassade
• Fensterläden auffrischen

Energetische Optimierungen

• Innenwanddämmungen
• Kellerdeckendämmungen
• Estrichdämmungen
• Isolieren von Fensternischen
• Fassadenisolationen

Alle obigen Massnahmen verbessern den Zustand Ihrer Liegenschaft, ohne Luxus oder Erweiterung. Genau deshalb erkennen Steuerämter sie als werterhaltend an. Die Max Schweizer AG unterstützt Sie bei allen obigen Projekten mit Fachwissen und Handwerksleistungen, ganz egal ob Sie Ihre komplette Gebäudehülle sanieren möchten, einen Umbau planen oder Boden, Decke, Wand renovieren möchten.

Wenn ein Projekt sowohl werterhaltend als auch wertsteigernd ist, bleibt der werterhaltende Anteil abzugsfähig. Beispiel: Von Laminat zu Parkett. Die Kosten für einen Ersatz im gleichen Standard sind weiterhin abziehbar. Die Mehrkosten für das Upgrade nicht. Eine saubere Kostenaufteilung in der Offerte ist deshalb wichtig. Dabei können wir Sie unterstützen, indem wir eine transparente Kostenaufstellung zur Verfügung stellen mit Materialnachweis. Bei Unsicherheiten, ob eine Renovierung wertsteigernd oder werterhaltend ist, ist eine Rücksprache mit dem Steueramt sinnvoll ist. Viele Kantone bieten Merkblätter an, welche typische abzugsfähige und nicht abzugsfähige Arbeiten aufführen.

Zeit zu Handeln – jetzt Beratung vereinbaren

Noch ist nicht ganz klar, per wann der Systemwechsel in Kraft treten wird. Wer die finanziellen Möglichkeiten hat, sollte die Übergangszeit jetzt nutzen, um geplante oder absehbare Renovationen am Wohneigentum zu tätigen. Nach dem Systemwechsel sind diese Investitionen nicht mehr steuerlich abziehbar. Das gilt für einfachere Renovationsarbeiten wie Anstriche wie auch für Energie- und Umweltmassnahmen, auch wenn diese auf kantonaler Ebene noch bis 2050 gewährt werden können. Vereinbaren Sie deshalb noch heute einen Beratungstermin mit uns für Ihr Renovations- oder Sanierungsprojekt! Wir freuen uns Sie in Sachen Renovierungen und Sanierungen beraten und begleiten zu dürfen!