Lohnt sich jetzt eine Renovation?

• Lohnt sich eine Renovation noch vor 2029?
• Welche Steuerabzüge fallen weg?
• Soll ich grössere Investitionen bereits jetzt planen?
• Was bedeutet das für meine Hypothek?

Die Antwort lautet wie so oft im Steuerrecht: Es kommt auf Ihre persönliche Situation an.

Fast 90 Jahre lang gehörte der Eigenmietwert zum Schweizer Steuersystem. Mit der Reform entfällt künftig die Besteuerung des Eigenmietwerts für selbstgenutzte Eigenheime und Ferienwohnungen. Das klingt zunächst positiv. Gleichzeitig fallen jedoch verschiedene Steuerabzüge weg. Detailliertere Informationen finden Sie ausserdem in diesem interessanten Blog-Beitrag der Zürcher Kantonalbank.

• Abzug für werterhaltende Unterhaltskosten
• Schuldzinsabzug (z.B. bei Hypotheken, Privatdarlehen, Krediten usw.). Eine Ausnahme gilt für Ersterwerber. Der Schuldzinsabzug entfällt grundsätzlich für private Schuldzinsen (Zinsen, Privat-, Konsum oder Lombardkredite usw.). Für Ersterwerber:innen gilt eine befristete Ausnahme. Bei Renditeobjekten bleibt der Schuldzinsabzug nur noch eingeschränkt nach der quotal-restriktiven Methode möglich.
• Energie- und Umweltschutzmassnahmen auf Bundesebene. Die Kantone können diese längstens bis 2050 zum Abzug zu lassen. Die Entscheidung des Kantons Zürich, ob von dieser Übergangsbestimmung gebraucht gemacht wird, liegt noch nicht vor.

Noch ein wichtiger Punkt: Bei vermieteten Liegenschaften (Renditeobjekten) ist die Situation anders – dort bleibt beispielsweise der Liegenschaftsunterhalt weiterhin abzugsfähig und Schuldzinsen können anteilig abgezogen werden. Allerdings gilt die erwähnte Einschränkung bezüglich Energie- und Umweltschutzmassnahmen auch für Renditeobjekte. Schuldzinsen sind zudem ab dem 01. Januar 2029 nur noch im Rahmen der quotal-restriktiven Methode abzugsfähig.

Bis zur Einführung bleiben rund zweieinhalb Jahre. Das klingt lange. Doch in der Praxis benötigen grössere Sanierungen oder Renovationen oft Zeit:

• Gebäudeanalyse
• Zustandsaufnahme
• Offerten erstellen lassen
• Finanzierung klären
• Bewilligungen einholen
• Handwerkerkoordination

Zwischen der ersten Idee und der Fertigstellung vergeht häufig mehr als ein Jahr.

Noch bis Ende 2028 können Arbeiten im Umfang der werterhaltenden Kosten und energetischen Massnahmen steuerlich geltend gemacht werden. Deshalb lohnt es sich, die verbleibende Zeit zu nutzen und bereits geplante Renovationsprojekte vorzuziehen, wie zum Beispiel:

• die Fassade oder Kellerdecke dämmen
• Fenster ersetzen
• Küche oder Bad erneuern
• Treppenhaus streichen
• Bodenbeläge erneuern
• Neue Räume schaffen dank Systembau
• das Dach sanieren oder
• energetische Verbesserungen
• u.v.m.

Je nach Einkommen und Umfang können dadurch mehrere zehntausend Franken Steuern eingespart werden.

Grössere Sanierungen lassen sich häufig auf zwei Steuerjahre verteilen. Dadurch kann die Steuerprogression mehrfach gebrochen werden. Eine sinnvolle Aufteilung in Etappen spart oftmals mehr Steuern (bis zu mehreren zehntausend Franken) als eine einzige Grosssanierung. Planen Sie deshalb jetzt und lassen Sie sich am besten professionell beraten von Ihrer Bank.

Heute profitieren Eigentümer:innen noch von steuerlichen Abzügen für energetische Massnahmen. Ab 2029 entfällt dieser Abzug auf Bundesebene. Der Kanton Zürich hat bereits signalisiert, dass künftig eher Förderprogramme als Steuerabzüge vorgesehen sind. Wer über folgende Investitionen nachdenkt,

• Wärmepumpe
• Fassadendämmung
• Dachsanierung
• Photovoltaik
• Fensterersatz

sollte frühzeitig mit der Planung beginnen und nicht zu lange warten. Eine energetische Sanierung, zum Beispiel die Dämmung einer Fassade mit Mineralwolle dauert von der ersten Beratung bis zur Fertigstellung schnell einmal vier bis zehn Monate (je nach Jahreszeit und Wetter). Da energetische Massnahmen auch nach der Abschaffung voraussichtlich weiterhin mit Fördergeldern auf Kantonsebene unterstützt werden, lohnt es sich jetzt zuerst an andere anstehende Sanierungen zu denken. Zum Beispiel an einen Küchen- oder Badumbau.

Auch beim Schuldzinsabzug ändern sich die Regeln. Für selbstgenutzte Liegenschaften entfällt der Schuldzinsabzug grundsätzlich. Eine Ausnahme gilt für Ersterwerber:innen eines selbstgenutzten Eigenheims in der Schweiz. Diese profitieren während zehn Jahren von einem beschränkten Schuldzinsabzug. Gerade Eigentümer:innen mit hohen Hypotheken sollten deshalb ihre Finanzierungsstrategie frühzeitig überprüfen. Passend zum Thema «Wegfall des Eigenmietwerts – lohnt sich jetzt die Amortisation der Hypothek?» gibt es einen spannenden Artikel der Zürcher Kantonalbank.

Mit der Abschaffung des Eigenmietwerts verschwindet die Diskussion um werterhaltende und wertvermehrende Investitionen nicht ganz. Sie verschiebt sich nur. Künftig wird diese Unterscheidung vor allem bei der Grundstückgewinnsteuer relevant sein.

Deshalb gilt: Bewahren Sie folgende Unterlagen konsequent auf:

• Rechnungen
• Offerten
• Fotos
• Baupläne
• Zahlungsbelege
• Werkverträge

Eine saubere Dokumentation kann viele Jahre später erhebliche Steuerersparnisse bringen.

Stellen Sie sich noch heute folgende Fragen zu Ihrem Eigenheim:

• Wie ist der Zustand meiner Liegenschaft?
• Welche Bauteile müssen in den nächsten Jahren ersetzt werden?
• Welche Investitionen wollte ich ohnehin tätigen?
• Welche Arbeiten lassen sich sinnvoll kombinieren?
• Welche Steuerabzüge kann ich bis Ende 2028 noch nutzen?
• Ist meine Hypothek nach 2029 noch optimal finanziert?

Die Abschaffung des Eigenmietwerts ist weit mehr als eine Steuerreform. Sie verändert die finanzielle Planung für Hauseigentümer:innen grundlegend. Wer jetzt mit einer langfristigen Gebäude- und Steuerplanung beginnt, kann die verbleibende Zeit sinnvoll nutzen. Nicht, um möglichst viel Geld auszugeben. Sondern um Investitionen zum richtigen Zeitpunkt vorzunehmen, den Wert der Immobilie langfristig zu sichern und bestehende steuerliche Vorteile optimal auszuschöpfen.

Beginnen Sie nicht mit der Frage: «Welche Fassade gefällt mir?» Sondern mit: «Welche Investitionen benötigt mein Gebäude in den nächsten 10 bis 20 Jahren?». Und genau dabei unterstützen wir Sie gerne. Mit einer ganzheitlichen Gebäudeanalyse, einem kostenlosen Fassadencheck beispielsweise und einem Handwerksbetrieb mit fünf Standorten im Kanton Zürich aus den Bereichen Malen, Gipsen, Umbauen, Bodenbeläge und Dämmen schaffen wir die Grundlage für fundierte Entscheidungen.